Zmluva o výkone správy č. 083/2007 uzavretá podľa § 8 zákona NR SR č. 182/1993 Z.z. o vlastníctve bytov a nebytových priestorov v platnom znení medzi vlastníkmi bytov bytového domu súpisné číslo 3115 nachádzajúceho sa na Veternicovej ulici č. 3,5 a 7 v Bratislave a to

(ďalej len "vlastníci")

a

Karloveská realizačná spoločnosť, s.r.o.
so sídlom: Matejkova 20, 841 05 Bratislava
IČO: 35696583
Spoločnosť zapísaná v obchodnom registri Okresného súdu Bratislava I. oddiel: Sro, vložka č. 11557/B
za spoločnosť oprávnený konať Matej Hollý, konateľ

(ďalej len "správca")  

ČLÁNOK I

Úvodné ustanovenia 

1. Vlastníci sú vlastníkmi alebo spoluvlastníkmi

1. bytov nachádzajúcich sa v dome súpisné číslo 3115 na Veternicovej  ulici č.3,5 a 7 v Bratislave (ďalej len "bytový dom")
2. spoluvlastníkmi podielov na pozemku parc. Č. 3651/66 kat. územia Karlova Ves,
3. spoluvlastníckych podielov na spoločných častiach, spoločných zariadeniach a príslušenstva uvedeného bytového domu.

2. Pre účely tejto zmluvy sa fondom prevádzky, údržby a opráv rozumejú finančné prostriedky zhromaždené od vlastníkov, z ktorých sa financujú výdavky spojené s nákladmi na prevádzku, údržbu a opravy spoločných častí domu, spoločných zariadení domu, spoločných nebytových  priestorov, príslušenstva a priľahlého pozemku, ako aj výdavky na obnovu, modernizáciu a rekonštrukciu domu. Z fondu prevádzky, údržby a opráv sa financujú aj opravy balkónov a lódžií.

3. Pre účely tejto zmluvy sa účtom plnení rozumejú finančné prostriedky zhromaždené od vlastníkov, z ktorých sa hradia náklady spojené s užívaním bytov.

ČLÁNOK II.

Predmet zmluvy 

1. Predmetom zmluvy je úprava vzťahov medzi správcom a vlastníkmi bytového domu na Veternicovej ul. č. 3, 5 a 7 v Bratislave pri zabezpečovaní správy, prevádzky, údržby a opráv uvedeného domu, vrátane jeho spoločných častí a spoločných zariadení, ako aj zabezpečenie plnení spojených s uzívaním bytov v dome.
2. Vlastníci bytov poverujú Karloveskú realizačnú spoločnosť, s.r.o., Bratislava, Matejkova 20 správou bytového domu, uvedeného v bode 1 tohto článku tejto zmluvy v rozsahu a za podmienok uvedených v ďalších článkoch tejto zmluvy.
3. Správca sa zaväzuje vykonávať pre vlastníkov bytov správu predmetného domu v rozsahu a za podmienok dojednaných v tejto zmluve.
4. Vlastníci sa zaväzujú za zabezpečené a dodané služby uhrádzať náklady s nimi súvisiace, uhrádzať preddavky na  účet plnení a do fondu prevádzky, údržby a opráv a odplatu za realizovaný výkon správy v dohodnutej výške.

ČLÁNOK III.

Práva a povinnosti správcu 

1. Správca sa zaväzuje
1. Za účasti člena výboru vlastníkov fyzicky prevziať dom do výkonu správy. Spísaný protokol bude tvoriť prílohu č. 1 tejto zmluvy.
2. Za účasti člena výboru vlastníkov prevziať od doterajšieho správcu písomným protokolom

- všetkú technickú, ekonomickú a právnu dokumentáciu nevyhnutnú pre ďalší výkon správy domu,

- zostatok na účte plnení a účte fondu prevádzky,  údržby a opráv a previesť ich na nové zriadené účty

3. Vyvíjať aktivity za účelom uznania dlhu od terajšieho správcu voči vlastníkom z titulu výkonu správy a dohodnúť spôsob jeho vyrovnania.
4. Oboznámiť vlastníkov bytov s obsahom písomného protokolu uvedeného pod písm. a) tohto bodu.

2. Správca sa zaväzuje vykonávať správu domu v zmysle tejto  zmluvy a podľa platných právnych predpisov samostatne, vo svojom mene a na účet vlastníkov bytov tak, aby bol zabezpečený nerušený výkon vlastníckych a užívacích práv k bytom v dome.

3. Pri správe majetku vlastníkov je správca povinný najmä:

a) hospodáriť a ním s odbornou starostlivosťou riadneho hospodára v súlade s touto zmluvou,

b) dbať na ochranu práv vlastníkov a uprednostňovať ich záujmy pred vlastnými,

c) zastupovať vlastníkov pri vymáhaní škody, ktorá im  vznikne činnosťou   tretích osôb,

d) vykonávať práva k majetku vlastníkov len v záujme vlastníkov

e) sledovať úhrady za plnenia a úhrady preddavkov do fondu prevádzky údržby a opráv od vlastníkov a vymáhať vzniknuté nedoplatky po predchádzajúcej upomienke dlžníka a po konzultácii s výborom vlastníkov.

4. Na splnenie svojho záväzku je správca povinný:

4.1 starať sa o prevádzku, údržbu a opravy spoločných častí a spoločných zariadení domu tak, ako je uvedené v článku VII. tejto zmluvy a v súlade s osobitnými právnymi predpismi a štátnymi normami (napr. vyhradených technických zariadení o požiarnej ochrane, o ochrane bezpečnosti a zdravia pri práci, stavebný zákon a pod.).

4.2 zabezpečiť poskytovanie týchto plnení spojených s užívaním bytov

a ) dodávku tepla pre ústredné kúrenie a dodávku teplej úžitkovej  vody,

b ) dodávku studenej vody z verejných vodovodov a odvádzanie odpadových a zrážkových vôd verejnou kanalizáciou,

c) overovanie meradiel spotreby studenej a teplej úžitkovej vody,

d) dodávku elektrickej energie do spoločných častí a zariadení domu, prevádzku a údržbu elektrických rozvodov a zariadení zabezpečujúcich  dodávku elektrickej energie do bytov,

e) zabezpečenie nepretržitého 24 hodinového výkonu havarijnej služby pri poruche rozvodov elektrickej energie, plynu, vody, kanalizácie a zmluvný kompletný servis výťahov,

f) poistenie domu podľa požiadaviek vlastníkov,

g) upratovanie spoločných priestorov domu a okolia kontajnerových stojísk, zabezpečenie čistoty a schodnosti prístupových chodníkov k domu a k stanovištiam kontajnerov na domový odpad a zabezpečenie zimnej údržby, chodníkov podľa všeobecne záväzných nariadení Mestskej časti Bratislava - Karlova Ves,

h) odvoz a likvidáciu domového odpadu a nadrozmerného odpadu podľa platných všeobecne záväzných nariadení Mestskej časti Bratislava - Karlova Ves,

i) deratizáciu, dezinsekciu a dezinfekciu v dome,

j) prevádzku a bežnú údržbu

-  výťahov, 

-  osvetlenia spoločných priestorov domu

-  plynu 

-  elektrických rozvodov

-  bleskozvodov

-  požiarnych hydrantov 

-  odpadovej kanalizácie 

-  konštrukcie domu

k) zabezpečiť v predpísaných časových intervaloch v zmysle platných noriem odborné prehliadky a skúšky plynu, výťahov, bleskozvodov a elektrických zariadení v spoločných priestoroch domu,

l) vykonávať protipožiarne prehliadky spoločných častí a zariadení domu,

m) zabezpečiť plnenie opatrení uložených revíznymi a kontrolnými orgánmi 

4.3  zabezpečiť poskytovanie služieb, na ktorých sa zmluvné strany písomne dohodnú nad rámec úloh uvedených v odseku 4.2 tohto článku zmluvy.

5. Správca vypočíta vlastníkom v dome výšku mesačných preddavkov  na plnenia uvedené v ods. 4.2 tohto článku podl'a skutočných nákladov účtovaných v predchádzajúcom období s prihliadnutím na predpokladané náklady nasledujúceho účtovacieho obdobia. V prípade, ak účinnost tejto zmluvy nadobudla počas kalendárneho roka, može správca prevziať spôsob výpočtu mesačných preddavkových platieb, stanovených predchádzajúcim správcom, ak zistí v priebehu nasledujúcich mesiacov závažné nedostatky tohoto rozpisu, môže, po konzultácii s dotknutým vlastníkom a výborom vlastníkov upraviť takýto rozpis na zvyšnú časť bežného roka.
6. Správca je oprávnený zmeniť výšku mesačných preddavkov v dôsledku zmeny cien, právnych predpisov, rozhodnutí cenových orgánov, zmeny rozsahu poskytovaných  služieb, pri zmene údajov  o byte vlastníka (pri zmene počtu osôb v byte a pri zmene spotreby vody), ak náklady účtované v predchádzajúcom období prevýšili výšku preddavkov a ak sa vlastníci na tom dohodnú. Každú zmenu zálohového predpisu správca bezodkladne písomne oznámi vlastníkovi bytu.
7. Skutočné náklady za poskytnuté plnenia spojené s užívaním bytov rozúčtuje správca na jednotlivé byty v dome takto:

a) podľa pomerových hodnôt za

-  dodávku tepla 70 % nákladov podľa pomerových (bytových) meračov 30 % nákladov podľa podlahovej plochy bytov, podľa vyhlášky Úradu pre reguláciu sieťových odvetí č. 630/2005 Z.z.

-  dodávku teplej úžitkovej vody, stočné podľa bytových  meračov, podľa vyhlášky Úradu pre reguláciu sieťových odvetí č. 630/2005 Z.z.

-  dodávku studenej vody, stočné podľa bytových meračov

-  odvod zrážkovej vody, podľa m² podlahovej plochy bytov

-  v prípade nesprístupnenia odčítania meračov v stanovenej lehote spotreba sa stanoví z priemernej spotreby domu x koeficient 1,5

b) podľa počtu osôb za

-  osvetlenie spoločných častí a zariadení a spoločných priestorov domu,

-  odvoz a likvidácia odpadu,

-  upratovanie spoločných častí a zariadení a spoločných priestorov domu,

-  čistenie prístupových chodníkov,

-  používanie výťahu

c) rovnakým dielom na byt

-  poplatok za výkon správy,

-  ostatné plnenia spojené s užívaním bytu.

8. Správca zriadi v banke dva samostatné účty pre dom:

-  účet plnení spojených s užívaním bytov,

-  účet fondu prevádzky, údžby a opráv domu.

Banku vyberie po dohode s výborom vlastníkov.

9. Správca je povinný viesť samostatné účtovníctvo za dom, ktorý je predmetom tejto zmluvy o výkone správy. Prostriedky získané z úhrad za plnenia spojené s užívaním bytov a  prostriedky fondu prevádzky údržby a opráv domu bude viesť oddelene od účtov správcu v banke. Majetok vlastníkov nie je súčasťou majetku správcu. Majetok vlastníkov nesmie správca použiť na krytie alebo úhradu záväzkov, ktoré bezprostredne nesúvisia s činnosťou spojenou so správou domu. Správca nesmie použiť majetok vlastníkov vo vlastný prospech alebo v prospech tretích osôb. Majetok vlastníkov nemôže byť súčasťou konkurznej podstaty správcu ani predmetom výkonu rozhodnutia podľa osobitných predpisov (občiansky súdny poriadok,exekučný poriadok), ktorý smeruje proti majetku správcu
10. Vyúčtovanie použitia fondu prevádzky, údržby a opráv, úhrad za plnenia spojené a užívaním bytov rozúčtované na jednotlivé byty v dome vykoná správca a odošle vlastníkom raz ročne, najneskôr do 31. mája  nasledujúceho roka. Vyúčtovanie doručí správca vlastníkom prostredníkom člena výboru vlastníkov a v prípade nemožnosti osobného doručenia zašle vyúčtovanie doporučenou zásielkou na adresu bytu, pokiaľ vlastník neuviedol inú korešpondenčnú adresu.
11. Pri vyúčtovaní správcom zistené nedoplatky a preplatky vlastníka za plnenia spojené s užívaním bytu obidve strany vyrovnajú do 30 dní odo dňa doručenia vyúčtovania, alebo vyriešenia reklamácie. Reklamáciu vyúčtovania je možné podať do 30 dní od jeho doručenia, inak nárok na jej prešetrenie zaniká. Právo na reklamáciu nemá odkladný účinok z povinnosti zaplatenia. Vybaviť reklamáciu je správca povinný do 30 dní odo dňa jej podania. Ak to z objektívnych dôvodov v uvedenej lehote nie je možné, správca do 30 dní podania oznámi dôvod a nový termín vybavenia, pričom lehota na vybavenie reklamácie nesmie byť dlhšia ako 60 dní ado dňa jej podania. Ak je reklamácia oprávnená a došlo pri vyúčtovaní k závažným chybám, správca je povinný spracovať opravné vyúčtovanie alebo, po súhlase vlastníka, zapracovať opravu do vyúčtovania, na nasledudúce účtovné obdobie. Zmluvné strany sa dohodli, že preplatky z vyúčtovania  budú vlastníkovi zaslané bezhotovostným prevodom na jeho účet v lehote 30 dní od zaslania vyúčtovania, ak sa zmluvné strany nedohodnú inak. V prípade ak účet vlastníka, ktorý vlastník oznámil správcovi neexistuje, správca nie je povinný opätovne zasielať preplatok inou formou a vlastník si vysporiada túto záležitosť priamo so sprácom. Preplatky do fondu prevádzky, údržby a opráv, sa vlastníkom nevracajú.
12. Správca je povinný zvolať schôdzu vlastníkov minimálne 1 krát do roka. Je povinný najneskôr do 31. mája bežného roka predložiť vlastníkom správu o svojej činnosti a hospodárení za uplynulý kalendárny rok a najneskôr do 15. novembra, predložiť na schôdzi vlastníkov na schválenie finančný plán, plan plánovanej údržby, opráv alebo zlepšení na nasledujúci rok.
13. Spráca zodpovedá za záväzky vlastníkov bytov v dome vzniknuté pri výkone spravy až do výšky splatených úhrad za plnenia spojené s užívaním bytov alebo do výšky zostatku fondu prevádzky, údžby a opráv. Zodpovednosť za úhradu záväzkov voči dodávateľom služieb a tovaru, ktoré obstaráva správca v rámci zmluvy o výkone správy, nesie vlastník bytu v dome iba ak niesu kryté úhradami za plnenia alebo úhradami do fondu prevádzky, údržby, a opráv. V prípade dočasného nedostatku prostriedkov na úhradu za plnenia spojenú s užívaním bytov v dome môže prechodne použiť prostriedky fondu prevádzky, údržby a opráv. Po preklenutí nedostatku prostriedkov na úhradu tohto plnenia, sa uvedené prostriedky vrátia do fondu prevádzky údržby a opráv. O týchto krokoch je správca povinný informovať výbor vlastníkov a prípadne navrhnúť opatrenia, aby sa podobná situácia neopakovala.
14. Správca zodpovedá za škodu na dome, okrem toho ak by túto škodu nemohol odvrátiť ani pri vynaložení odbornej starostlivosti alebo ak by vlastníci napriek upozorneniu správcu nevyčlenili dostatočné finančné prostriedky na zabránenie vzniku škody, alebo ak by vlastníci aj napriek upozorneniu správcu trvali na príkaze majúcom za následok vznik škody.
15. Správca má právo na označenie objektu, ktorý spravuje, svojim logotypom a kontaktnými údajmi.

ČLÁNOK IV.

Práva a povinnosti vlastníkov bytov 

1. Vlastníci sa zaväzujú realizovať svoje práva a povinnosti v súlade so zákonom č. 182/1993 Z.z. o vlastníctve bytov  a nebytových priestorov a s touto zmluvou.
2. Vlastníci súhlasia s prevzatím ich osobných údajov správcom výlučne pre spracovanie v jeho informačnom a evidenčnom systéme na jednoznačnú identifikáciu každého vlastníka a jeho platieb a pre bezprostredný kontakt s ním. Osobné údaje budú prevzaté v nasledujúcom rozsahu:

a) meno a priezvisko

b) datum narodenia

c) číslo bytu

d) adresa trvalého bydliska ak nie zhodná s adresou bytu 

e) adresa, na ktorú treba zasielať korešpondenciu

f) účet, na ktorý má správca poukazovať vlastníkovi preplatky

g) telefonický alebo e-mailový kontakt

Správca je povinný zabezpečiť ochranu osobných údajov vlastníkov pred ich zneužitím ako aj pred ich zverejnením iným organizáciam a osobám podľa ustanovení zákona NR SR č. 428/2002 Z.z. o ochrane osobných údajov v platnom znení a zodpovedá za prípadné škody, ktoré by porušením tejto povinnosti vlastníkom boli spôsobené. Vlastníci podľa ustanovenia § 7 cit. zákona udeľujú správcovi súhlas so spracovaním svojich osobných údajov za účelom naplnenia predmetu tejto zmluvy a zákona č. 182/1993 Z.z. Ak sú vlastníkmi bytu manželia, stačia osobné údaje jedného z nich.

3. Vlastníci sa zaväzujú odovzdať správcovi všetky potrebné doklady a informácie, ktoré sú potrebné na vybavenie vecí dohodnutých v tejto zmluve, prijatých uznesení schôdze vlastníkov a v tomto smere sa zaväzujú spolupracovať so správcom
4. Vlastník je povinný oznámiť správcovi počet osôb užívajúcich byt.
5. Vlastníci sú povinní do 10 dní od uskutočnenia zmeny súvisiacej užívaním bytu oznámiť ju správcovi. Ide najmä o tieto skutočnosti:

-  zmenu počtu osôb uzívajúcich byt s uvedením dátumu zmeny

-   prevod vlastníctva bytu na inú osobu s uvedením dátumu zmeny a identifikačné údaje nového vlastníka bytu.

-   zmenu plošnej výmery bytu spolu s dokladom vydaným príslušným orgánom osvedčujúcim túto zmenu

-   zmenu spôsobu využívania bytu s dátumom zmeny a s dokladom vydaným príslušnym orgánom osvedčujúcim túto zmenu

-   právoplatné kolaudačné rozhodnutie príslušného orgánu o zmene spôsobu vykurovania

-   závady zistené na meracích zariadeniach bytu (vodomery na SV a TÚV merače kúrenia)

-   zmenu korešpondenčnej adresy

-   zmenu účtu, na ktorý má správca poukazovať vlastníkovi preplatky z vyúčtovania.

6. Na zabezpečenie prevádzky, údržby a opráv, správy domu a na úhradu nákladov za plnenia spojené s užívaním bytu je vlastník povinný poukazovať mesačne vopred na samostatný bankový účet domu,

s prideleným variarilným symbolom, najneskôr do 20. dňa predchádzajúceho mesiaca:

-   zálohy na úhrady plnení spojených s užívaním bytov vo výške  vypočítanej správcom podľa čl. III. ods.4 tejto zmluvy

-   príspevok  do fondu prevádzy, údržby a opráv za každý aj začatý m² celkovej plochy bytu vo výške dohodnutej na schôdzi vlastníkov.

-  odmenu správcovi za správu podľa Čl. IX. tejto zmluvy

7. Platby uvedené v ods. 6, zarážka prvá a druhá tohto článku zmluvy sa považujú za uhradené v deň pripísania dlžnej sumy na účet domu. Zmluvné strany sa dohodli, že ak sa vlastník dostane do omeškania s platením peňažného záväzku vyplývajúceho z ods. 6, zarážka jedna a dva tohto článku zmluvy po lehote splatnosti, je povinný uhradiť na účet domu zmluvnú pokutu vo výške 0,05 % z dlžnej čiastky za každý deň omeškania. Nárok na náhradu škody tým nie je dotknutý. Táto sankcia je platná pre dlžníkov, záväzky ktorých boli postúpené na vymáhanie právnemu zástupcovi.
8. Vlastníci sú povinní pre potreby vyúčtovania plnení spojených s užívaním bytu sprístupniť byt na odpočet meračov a oznámiť správcovi všetky skutočnosti majúce vplyv na vyúčtovanie skutočných nákladov (najmä počty osôb v byte) najneskôr do 15.12. bežného roka a taktiež v priebehu roka, ak je vyhlásená zmena cien alebo servis meračov. V prípade neoznámenia zmien správca rozúčtuje náklady za plnenia spojené s užívaním bytu podľa posledne známych údajov a nebude akceptovať dodatočné reklamácie. Ak vlastník nahlási nesprávne údaje alebo ak vlastník nahlási nepravdivé údaje, ktoré správca eviduje ako posledne známe údaje, ktoré budú predmetom oprávnenej reklamácie ostatných vlastníkov, znáša vlastník všetky náklady spojené s prepracovaním vyúčtovania nákladov za dom, ak vlastníci nerozhodnú inak.
9. Vlastník má právo nahliadať do dokladov týkajúcich sa správy domu alebo čerpania fondu prevádzky, údržby a opráv. Správca je povinný umožniť vlastníkovi výkon tohto práva v lehote 3 pracovných dní odo dňa keď vlastník písomne požiadal o nahliadnutie do dokladov.
10. Vlastník bytu a osoby, ktoré s ním žijú v spoločnej domácnosti, majú právo užívať byt, spoločné časti domu, spoločné zariadenia domu, príslušenstvo a pozemok, ktorých užívanie je spojené s užívaním bytu v dome.
11. Vlastníctvo bytu je ohraničené vstupnými dverami do bytu a do príslušenstva umiestneného mimo bytu vrátane zárubne. Ďalej od hlavných uzatváracích ventilov vody a plynu pre byt, kanalizáciou po zaústenie do zvislého odpadového potrubia a od hlavného elektrického ističa pre byt. Vlastník je povinný na svoje náklady udržiavať byt v stave spôsobilom na riadne užívanie najmä včas zabezpečovať jeho údržbu a opravy. Je povinný konať tak, aby pri užívaní, udržiavaní, zmenách, pri prenajatí bytu prípadne jeho časti a pri inom nakladaní s bytom v dome nerušil a neohrozoval ostatných vlastníkov vo výkone ich vlastníckych a užívacích práv.
12. Vlastník je povinný odstrániť závady a poškodenia, ktoré na iných bytoch alebo na spoločných častiach a zariadeniach domu spôsobil sám alebo osoby, ktoré jeho byt užívajú. O závadách a poškodeniach, ktoré spôsobil, je povinný obratom informovať správcu a vzniknuté vady odstrániť v lehote do 30 dní od ich spôsobenia. Musí sa však zdržať konaní, pre ktoré je potrebné osobitné odborné oprávnenie a musí sa tiež zdržať vstupu do priestorov vyhradených pre odborne spôsobilé osoby. V prípade porušenia tohto ustanovenia môžu ostatní vlastníci, prostredníctvom správcu, požadovať, aby vlastník, ktorý škodu spôsobil, bol povinný zaplatiť na účet domu zmluvnú pokutu vo výške 20 % z nákladov potrebných na odstránenie vád a poškodenia. Nárok na náhradu škody tým nie je dotknutý. Zmluvná pokuta je príjmom fondu prevádzky, údržby a opráv domu.
13. Vlastník bytu v dome je povinný umožniť na požiadanie a na nevyhnutný čas a v nevyhnutnej miere vstup do bytu správcovi, znalcovi a osobe oprávnenej vykonávať opravu a údržbu za účelom vykonania obhliadky alebo opravy. Ak opravu bytu nezabezpečí sám alebo ak ide o opravu spoločných častí alebo spoločných zariadení domu, prístupných z jeho bytu, alebo montáž a údržbu zariadení na meranie spotreby tepla a vody v byte a odpočet nameraných hodnôt.
14. Stavebné úpravy v byte je vlastník povinný nahlásiť správcovi v lehote 15 dní pred začatím prác. Správca je povinný preveriť stavebný zámer vlastníka z hľadiska zasahovania do práv ostatných vlastníkov v dome, ako aj potrebnosti vybavenia príslušných povolení podľa stavebného zákona.
15. Vlastník bytu nemôže vykonávať úpravy, ktorými by ohrozoval alebo rušil ostatných vlastníkov v neprimeranom rozsahu, alebo by menil vzhľad domu bez súhlasu všetkých vlastníkov bytov v dome. Ustanovenia osobitných predpisov niesu týmto dotknuté.
16. Vlastník bytu nesmie skladovať v spoločných priestoroch domu horľaviny, oleje, pohonné látky, pneumatiky, vytvárať skládky nepotrebného horľavého materiálu a zatarasovať únikové východy, schodištia, hydrantové uzávery, stupačkové uzávery, rozvody tepla, teplej a úžitkovej vody. Povinný je dodržiavať zásady požiarnej bezpečnosti pri užívaní bytu.
17. Vlastníci sú oprávnení prenajať svoj byt inej osobe. Nájom bytu upravujú osobitné predpisy (občiansky zákonník). Nájomcovia sú povinní v plnom rozsahu dodržiavať povinnosti stanovené vlastníkom zákonom č. 182/1993 Z.z. a touto zmluvou. Vlastníci sú povinní oznámiť správcovi a výboru vlastníkov mená nájomcov a kontakt na nich do 10 dní od uzavretia nájomnej zmluvy.
18. Pri zmene vlastníctva bytu odstupujúci vlastník je povinný vysporiadať všetky záväzky vyplývajúce voči vlastníkom  ostatných bytov v dome ako aj voči správcovi v zmysle tejto zmluvy a zabezpečiť, aby nový vlastník pristúpil k zmluve o výkone správy. Doterajším vlastníkom nahromadené prostriedky určené do fondu prevádzky, údržby a opráv sa nevracajú, ale zostávajú na účte domu.
19. Ak vlastník svojim konaním zasahuje do výkonu vlastníckych práv ostatných vlastníkov v dome takým spôsobom, že obmedzuje alebo znemožňuje výkon ich vlastníckych práv tým, že hrubo poškodzuje byt, spoločné časti a zariadenia domu, príslušenstvo alebo sústavne narušuje pokojné býanie ostatných vlastníkov ohrozuje bezpečnosť, alebo porušuje dobré mravy v dome alebo neplní povinnosti uložené rozhodnutím súdu, môže súd na návrh niektorého vlastníka, nariadiť predaj bytu.

ČLÁNOK  V.

Spôsob výkonu práv vlastníka bytu 

1. Vlastník bytu uplatňuje a vykonáva svoje právo účasti na správe domu najmä tým, že sa osobne zúčastňuje na schôdzach vlastníkov ktoré zvoláva správca najmenej raz ročne, alebo z podnetu jednej

štvrtiny vlastníkov do 21 dní od doručenia písomnej žiadosti, alebo z vlastného podnetu podľa potreby. Schôdzu môže zvolať aj výbor vlastníkov najmä pri potrebe riešenia neodkladných záležitostí. O tejto skutočnosti bezodkladne informuje správcu písomnou formou.

2. Schôdzu je možné zvolať písomnou pozvánkou doručenou každému vlastníkovi minimálne 10 dní vopred s uvedením termínu, miesta a programu schôdze. Podmienka doručenia pozvánky každému vlastníkovi je splnená, ak správca alebo člen výboru vlastníkov vhodí pozvánku na schôdzu do poštovej schránky vlastníka, bytu nachádzajúcej sa v bytovom dome, alebo ak pozvánku zverejní vo vchode domu spôsobom obvyklým. Doručenie pozvánky poštou formou obyčajnej zásielky na korešpondenčnú adresu vlastníka sa nevylučuje.
3. Pri hlasovaní na schôdzi vlastníkov sa rozhoduje nadpolovičnou väčšinou všetkých vlastníkov bytov, ak zákon č. 182/1993 Z.z, a táto zmluva neustanovuje inak. Ak počet zúčastnených vlastníkov bytov v dome neumožňuje hodinu po začatí schôdze vlastníkov právoplatné hlasovanie, rozhoduje sa nadpolovčnou väčšinou prítomných, s výnimkou uvedenou v bode 4 a 5 tohto článku.
4. Pri hlasovaní o schválení a výpovedi tejto zmluvy vlastníci hlasujú nadpolovičnou väčšinou hlasov všetkých vlastníkov bytov. Na toto hlasovanie sa nevzťahujú ustanovenia o spôsobe hlasovania uvedeného v druhej vete ods. 3 tohto článku.
5. Ak vlastníci bytov, rozhodujú o úvere a o zabezpečení pohľadávok vyplývajúcich z poskytnutého úveru, o vstavbe alebo nádstavbe bytov, v dome, o zmene spôsobu výkonu správy a o zmluve o spoločenstve, rozhoduje sa vždy hlasovaním na schôdzi vlastníkov dvojtretinovou  väčšinou hlasov všetkých  vlastníkov bytov v dome. Na toto hlasovanie sa nevzťahujú ustanovenia o spôsobe hlasovania uvedenom v druhej vete ods. 3 tohto článku.
6. Prehlasovaný vlastník bytu v dome má právo obrátiť sa do 15 dní od hlasovania na súd, aby vo veci rozhodol, inak jeho právo zaniká. Pri rovnosti hlasov, alebo ak sa väčšina hlasov pri hlasovaní podľa ods. 2, 3 a 4 nedosiahne, rozhodne, na návrh ktoréhokoľvek vlastníka bytu  v dome súd.
7. Za každý byt ma vlastník bytu v dome alebo spoluvlastníci jeden hlas, pripadajúci na ich byt. Vlastník bytu môže písomne, s úradne overeným podpisom, splnomocniť inú osobu, aby ho na schôdzi zastupovala. Súčasťou splnomocnenia môže byť aj príkaz, ako má splnomocnenec hlasovať pri konkrétnych otázkach.
8. O priebehu schôdze vlastníkov spíše správca, alebo iná osoba poverená vlastníkmi, zápisnicu a overia ju najmenej dvaja vlastníci zúčastnení na schôdzi. Súčasťou zápisnice je prezenčná listina, splnomocnenia a dokumenty o predmetoch rokovania. Po jednom vyhotovení zápisnice dostanú správca a výbor vlastníkov a jedno vyhotovenie bude bezodkladne vyvesené vo vývesných priestoroch vchodu domu.
9. O veciach, o ktorých rozhoduje schôdza vlastníkov s výnimkou vecí, ktoré sú vymenované v bode 5 tohto článku zmluvy, je možné hlasovať písomnou formou, pokiaľ schôdza vlastníkov nerozhodne inak. Pred hlasovaním písomnou formou musia byť vlastníci informovaní 10 dní vopred o predmete hlasovania. Hlasovanie písomnou formou môže navrhnúť len výbor vlastníkov ktorý umiestni informáciu o predmete hlasovania na vývesnej tabuli. Po vykonaní hlasovania zistí výbor vlastníkov výsledok hlasovania a tento oznámi na vývesnej tabuli najneskôr do 3 dní od hlasovania. V prípade neúspešného hlasovania sa predmet hlasovania prerokuje na schôdzi vlastníkov. Hlasovanie písomnou formou o tej istej veci sa môže opakovať až po uplynutí 12 mesiacov od neúspešného hlasovania.
10. Vlastníci sú oprávnení len na schôdzi vlastníkov zvoliť a odvolať výbor vlastníkov, ktorý má nepárny počet členov. Výbor sa riadi štatútom, odsúhlaseným vlastníkmi na schôdzi vlastníkov. O zmenách znenia štatútu, ako aj o personálnych zmenách vo výbore, je výbor povinný písomne informovať správcu v lehote do 15 dní od uskutočnenia zmeny. Výbor vedie aktuálne znenie štatútu, pričom zmeny znenia štatútu je povinný zapracovať v lehote do 15 dní od vykonania zmeny do úplného znenia štatútu a jedno vyhotovenie úplného znenia štatútu v lehote 21 dní od uskutočnenia zmeny zaslať na vedomie správcovi. Znenie štatútu, ktoré je v rozpore s touto zmluvou, je neplatné.
11. Členovia výboru sú oprávnení kontrolovať faktúry uhrádzané z účtu opráv, vystavené za práce. Príslušná faktúra bude správcom preplatená za podmienok stanovených v článku VII. tejto zmluvy, len na základe ich súhlasu a písomného potvrdenia o vykonaní práce. Prípadná sankcia z oneskoreného preplatenia faktúry z dôvodu nesplnenia si povinností správcom ide na jeho ťarchu. Ak oneskorenú úhradu zavinil výbor vlastníkov sankcia ide na ťarchu fondu prevádzky, údržby a opráv domu.
12. V prípade ak výbor vlastníkov nebude môcť vykonávať z akýchkoľvek dôvodov svoje povinnosti podľa tejto zmluvy, po dobu jedného mesiaca, splnomocňujú vlastníci bytov správcu vykonávať správu v zmysle tejto zmluvy aj v tých bodoch zmluvy, ktoré sú podmienenou súčasťou, spoluprácou, schvaľovaním alebo spolurozhodovaním výboru vlastníkov. V takomto prípade správca do jedného mesiaca vhodným spôsobom informuje vlastníkov o nefunkčnosti výboru a priebežne informuje vlastníkov o svojej činnosti.

ČLÁNOK VI.

Spôsob správy spoločných častí a spoločných zariadení domu 

1. Prevádzku domu, údržbu a opravy spoločných častí a spoločných zariadení domu a príslušenstva domu zabezpečuje správca dodávateľským spôsobom Pri výbere dodávateľa na zabezpečenie prevádzky a bežnej údržby prizve správca zvolených členov výboru vlastníkov a vyžiada si ich stanovisko pred uzavretím dodavateľskej zmluvy. Výberové konanie sa uskutoční minimálne z troch dodávateľov a rozhodujúcim kritériom výberu bude cena a kvalita  prác. Dokončené práce od dodávateľa preberá správca na základe protokolu o odovzdaní a prevzatí prác, ktorý je podkladom pre fakturáciu. Spôsob realizácie tohto ustanovenia sa podrobnejšie upravuje v článku VII., bod 7.
2. Správca zabezpečí  technickú evidenciu o dome, kde eviduje všetky známe zmeny. Ďalej vykonáva najmenej raz ročne do 15. októbra pravidelné obhliadky domu spolu s výborom vlastníkov o čom spíše zápisnicu. Zistené skutočnosti sú podkladom pre spracovanie plánu údržby a opráv domu, ktorý predkladá na schválenie schôdzi vlastnikov do konca novembra.

ČLÁNOK VII.

Prevádzka, údržba a oprava domua spôsob

a oprávnenie hospodárenia s prostriedkami fondu PÚO 

1. Za účelom zabezpečenia údržby opráv alebo zlepšení domu, jeho spoločných častí a zariadení správca zriadi vytvorenie účtu fondu prevádzky, údržby a opráv podľa čl. III., bod 8 tejto zmluvy.
2. Príjem fondu prevádzky, opráv a údržby tvoria mesačné príspevky vlastníkov, nájomné za spoločné priestory, bankové úroky, dotácie, úroky z omeškania, prípadne iné príjmy  alebo príspevky, ktoré správca prijíma na účet domu.
3. O výške mesačného príspevku vlastníkov do fondu rozhodujú vlastníci na schôdzi vlastníkov do konca kalendárneho roka na budúci rok. Výška mesačného príspevku na rok 2007 sa vypočíta  zo sumy 5,00 Sk/mesiac/m² bytu. Na ďalšie roky sa výška príspevku určí na schôdzi vlastníkov bytov do konca kalendárneho roka na nasledujúci rok. Do fondu prevádzky, údržby a opráv domu môžu prispievať vlastníci aj mimoriadnymi príspevkami, ak sa na tom rozhodne vačšina vlastníkov na schôdzi vlastníkov.
4. Prostriedky fondu prevádzky, údržby a opráv domu môžu byť použité iba na účel, pre ktorý je zriadený, t. j. na úhradu opráv a údržby spoločných častí a zariadení domu, na zlepšenie domu. Prostriedky fondu nesmie správca použiť na iné účely s výnimkou uvedenou v čl. III. bod 13 tejto zmluvy,
5. Skutočné náklady spojené s prevádzkou domu rozúčtuje správca vlastníkom v súlade s touto zmluvou.
6. Správca je povinný, v spolupráci s výborom vlastníkov, vypracovať návrh plánu opráv na nasledujúci rok a to vždy do 15. novembra bežného roka. Ak vlastníci nedajú súhlas na realizáciu údržby a opráv, na potrebu ktorých ich správca upozornil, nezodpovedá za škody vzniknuté ich nevykonaním.
7. Správca je oprávnený čerpať finančné prostriedky z fondu prevádzky údržby a opráv do výšky 10.000.-Sk mesačne bez súhlasu výboru vlastníkov. Na čerpanie prostriedkov z uvedeného fondu od 10.000.-Sk do výšky 30.000.-Sk mesačne alebo na jednu akciu, je správca oprávnený len so súhlasom výboru vlastníkov. Potrebné sú 2 podpisy spravidla predsedu a člena výboru. Pri výbere dodávateľa prác financovaného z uvedeného účtu nad 30.000.-Sk na jednu akciu postupuje správca formou výberového konania, ku ktorému prizve zvolených členov výboru vlastníkov. Výber dodávateľa prác financovaných z tohto fondu nad 50.000.-Sk schvaľuje, na odporúčanie výboru vlastníkov, nadpolovičná väčšina vlastníkov.
8. Správca môže čerpať bez obmedzenia prostriedky z fondu prevádzky, údržby a opráv iba v prípade, ak v dome dôjde k havárii a je potrebné rýchlo obnoviť prevádzkyschopnosť domu. O každom takomto prípade je správca povinný bezodkladne informovať vlastníkov.
9. Prostriedky fondu prevádzky, údržby a opráv nepoužité v príslušnom kalendárnom roku sa vlastníkom nevracajú a prechádzajú do nasledujúceho roka. Nevracajú sa ani v prípade prevodu vlastníctva k bytu.

ČLÁNOK VIII.

Osobitné ustanovenia 

1. Vlastník bytu je povinný urobiť také opatrenia, ktoré umožnia v prípade havárie bezodkladne sprístupniť byt, najmä v prípade nedostupnosti vlastníka bytu (napr. nechať kľúče od bytu u dostupnej dôveryhodnej osoby a kontakt na ňu u správcu alebo výboru vlastníkov). Ak tak neurobí, zodpovedá za prípadnú škodu, ktorá vznikne na majetku ostatných vlastníkov.
2. O prenájme a výške nájmu spoločných častí a spoločných zariadení domu rozhoduje nadpolovičná väčšina vlastníkov, resp. výbor vlastníkov, ak je na to splnomocnený väčšinou vlastníkov. Príjem za prenájom spoločných častí a spoločných zariadení domu je príjmom fondu prevádzky, údržby a opráv domu.
3. Správca je povinný, v prípade finančných záväzkov vlastníkov, voči účtu domu, ktorí sú v omeškaní s úhradou 30 dní po lehote splatnosti

- vyzvať vlastníka k úhrade nedoplatku mesačných zálohových platieb alebo vyúčtovania upomienkou na adresu bytu ak nie je uvedená iná korešpondenčná adresa 

- ak vlastník v lehote stanovenej vo výzve na úhradu dlhu dlh neuhradí, správca postúpi vymáhanie pohľadávok právnemu zástupcovi správcu.

- právny zástupca pred podaním návrhu na súd zašle dlžníkovi výzvu na úhradu dlhu s tým, že dlžník je povinný na účet domu uhradiť, okrem vymáhanej dlžnej čiastky, aj paušálne výdavky s tým, spojené vo výške 300.-Sk,

- náklady spojené s vymáhaním pohľadávok a právnym zastupovaním pri vymáhaní pohľadávok je správca oprávnený operatívne uhrádzať z účtu prevádzky, údržby a opráv domu a požadovať ich uhradenie dlžníkom,

- pohľadávku  s príslušenstvom, teda aj s nákladmi spojenými a vymáhaním dlžnej sumy, je dlžník povinný zaplatiť v celom rozsahu,

- úhrada dlžnej sumy, spolu s príslušenstvom, bude realizovaná na fond prevádzky, údržby a opráv domu, z ktorého sú realizované platby za výkon správy.

4. Na zabezpečenie pohľadávok vzniknutých z právnych úkonov týkajúcich sa domu, t.j. spoločných častí, spoločných zariadení a prislušenstva domu a na zabezpečenie pohľadávok vzniknutých z právnych úkonov týkajúcich sa bytu v dome, ktoré urobil vlastník bytu v dome, vzniká zo  zákona, podľa ustanovenia § 15 zákona číslo  182/1993 Z.z. k bytu záIožné právo v prospech ostatných vlastníkov bytov. V prípade vzniku pohľadávky z vyššie uvedeného titulu a teda aj neplatenia preddavkov, resp. vyúčtovania za služby spojené s užívaním bytu ktorej súčet presiahne výšku šesť násobku naposledy aktuálneho predpisu, môžu vlastníci, prostredníctvom správcu, pristúpiť k výkonu záložného práva. Za týmto účelom vlastníci, ako záložní veritelia, splnomocňujú správcu ku všetkým úkonom, na ktoré je oprávnený záložný veriteľ. V prípade realizácie výkonu záložného práva podľa zákona č. 527/2002 Z.z. o dobrovol'ných dražbách v platnom znení, je oprávnený podať návrh na vykonanie dražby a uzatvoriť s dražobníkom zmluvu o vykonaní dražby.

ČLÁNOK IX.

Odmena za správu 

1. Zmluvné strany sa dohodli na odplate za výkon správy v kalendárnom roku 2007 vo výške 170,00 Sk/byt/mesiac, vrátane DPH.
2. Odmena zahŕňa všetky činnosti správcu súvisiace s výkonom správy domu, uvedenými v tejto zmluve.
3. Vlastníci sú povinní uhrádzať odmenu uvedenú v bode 1 tohto článku do 25. dňa predchádzajúceho mesiaca na účet domu v rámci mesačných zálohových (preddavkových) platieb.
4. Prípadnú zmenu výšky odmeny na ďalšie obdobie dohodne správca s nadpolovičnou väčšinou všetkých vlastníkov na schôdzi vlastníkov pred uplynutím bežného roka. Správca môže predložiť návrh na zvýšenie odmeny za výkon správy aj v inom období, ak dospeje k názoru, že výška odmeny nepokrýva jeho náklady. Ak sa strany nedohodnú na úprave výšky odmeny, môže správca jednostranne odstúpiť od zmluvy s výpovednou lehotou 6 mesiacov.

ČLÁNOK  X.

Plná moc 

1. Vlastníci bytov udeľujú správcovi plnú moc na obstaranie záležitostí vlastníkov uvedených v predmete tejto zmluvy v zmysle § 31a nasl. Občianskeho zákonníka. V rámci tejto plnej moci môže správca uzatvárať zmluvy s dodávateľmi služieb, ktoré sú predmetom tejto zmluvy a disponovať s finančnými prostriedkami vlastníkov na účtoch domu,
2. Vlastníci bytov splnomocňujú správcu otvoriť v banke osobitné účty pre dom v súlade s článkom III., bod 8 a to účet plnení spojených s užívaním bytu a účet prevádzky, údržby a opráv domu.
3. Vlastníci bytov splnomocňujú správcu na všetky úkony spojené so súdnym vymáhaním akýchkoľvek nedoplatkov vzniknutých z neplnenia povinností vlastníkov bytov. V tejto súvislosti splnomocňujú správcu uzatvoriť zmluvu o právnej pomoci s advokátom, ktorý ho bude v právnych sporoch zastupovať, a dohodnúť s ním tarifnú odmenu v zmysle ustanovenia § 10 a nasl. vyhlášky Ministerstva spravodlivosti SR č. 655/2004 Z.z. o odmenách a náhradách advokátov za poskytovanie právnych služieb.
4. Vlastníci splnomocňujú správcu na všetky právne úkony súvisiace s prenájmom a bežnou prevádzkou spoločných zariadení domu v súlade s podmienkou § 14 zákona NR SR č. 182/1993 Z.z. v platnom znení.
5. Vlastníci bytov osobitne splnomocňujú správcu k úkonom smerujúcim k splneniu si povinností predchádzajúceho správcu domu, a to k vyžadovaniu a prevzatia správy o činnosti predchádzajúceho správcu, k odovzdániu materiálov týkajúcich sa správy domu a prevodu zostatku majetku vlastníkov na účtoch domu v banke, zriadených doterajším správcom.
6. Vlastníci bytov splnomocňujú svojich zástupcov, zvolených v súlade s touto zmluvou, aby zastupovali vlastníkov v styku so správcom v rozsahu vyplývajúcom z tejto zmluvy.

ČLÁNOK XI.

Záverečné ustanovenia 

1. Táto zmluva sa uzatvára na dobu neurčitú.
2. Táto zmluva nadobúda platnosť dňom jej podpísania zmluvnými stranami a účinnosť dňom jej podpísania väčšinou všetkých vlastníkov.
3. Zmluvu je možné meniť a dopĺňať len písomnými dodatkami, schválenými správcom a väčšinou všetkých vlastníkov bytov v dome.
4. Každá zo zmluvných strán môže zmluvu vypovedať. Vlastníci bytov môžu zmluvu vypovedať ak s výpoveďou prejaví súhlas nadpolovičná väčšina všetkých vlastníkov. Výpoveď je účinná, ak bola zmluvnej strane doručená písomne. Výpovedná lehota je 6 mesiacov a začína plynúť prvým dňom nasledujúceho mesiaca po doručení výpovede.
5. Vzťahy neupravené touto zmluvou sa riadia príslušnými ustanoveniami zákona NR SR č. 182/1993 Z.z. v platnom znení a Občianskeho zákonníka.
6. Práva a povinnosti vyplývajúce z tejto zmluvy pre vlastníkov bytov zaväzujú aj tých vlastníkov bytov, ktorí zmluvu nepodpísali ku dňu jej účinnosti alebo neskôr.
7. Vlastníci, ktorí zmluvu nepodpísali v deň jej schválenia alebo noví vlastníci, ktorí nadobudli právo vlastníctva k bytu v dome neskôr, môžu k zmluve pristúpiť dodatočne jej podpísaním u správcu a na výbore vlastníkov.
8. Táto zmluva je vyhotovená v 3 rovnopisoch, ktoré podpisujú všetci vlastníci bytov, z nich 2 dostane správca a jeden výbor vlastníkov.

Okrem toho zmluvu rovnakého znenia, ale len s uvedením mena a priezviska konkrétneho vlastníka bytu, čísla jeho bytu a dátumu jeho narodenia, bez menného zoznamu všetkých vlastníkov bytov v dome, podpíše správca s každým vlastníkom (vlastníkmi) bytu v dvoch rovnopisoch, z ktorých po jednom vyhotovení dostane správca a vlastník (vlastníci) bytu.

Vlastníci bytov, ktorí zmluvu nepodpíšu, dostanú neoverenú kópiu zmluvy.

9. Zmluvné strany prehlasujú, že si zmluvu prečítali, jej ustanoveniam porozumeli a na znak súhlasu ju podpisujú.


Správca:     V Bratislave dňa: 5.3.2007